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理想与现实之差如何缩小?
对于房地产的未来值得担心的并不是房价继续上涨而是怕房价一旦大跌流动性极度萎缩缺乏接盘者这才是处置危机的最大困难 让现实向左请理想向右 前些年有部很火的电影叫天下无贼如果真的没有贼了就可以夜不闭户因此天下无贼是理想但贼的存在是现实如果能够减少贼在总人口中的比重那就是缩小了理想与现实之间的差距也算是一种社会进步 事实上这些年来偷钱包的窃贼确实比以前减少了很多这可能主要归功于科技进步与金融创新所谓科技进步高清摄像头的广泛应用也带来了摄像头成本的大幅下降同时导致窃贼的业务风险加大所谓金融创新是指支付宝和微信支付的普及如今人们很少带现金甚至银行卡出行了窃贼陷入无钱可偷的窘境 上述是通过改变现实的方式来缩小理想与现实之间的差距 实现理想的方案要现实 在经济领域对于理想经济目标与现实经济现状之间的差距同样可以通过改变经济现状和降低经济目标两种方法来实现 例如房住不炒这一目标设定完全合理根据我们测算中国房地产对 总量的直接和间接贡献接近 房地产成为银行的重要资产成为地方政府财政的主要支撑成为居民的主要资产正是因为房地产成为众多主体的共同利益因此甚至有人认为房价永远不会下跌但是中国房地产经历了 年牛市隐含了很大风险 我国居民资产配置构成十亿元人民币 来源 中泰证券研究所 问题在于大家都觉得这一目标的设定是合理的但为何从 年提出至今炒房之风难以抑制呢显然存在执行方面的问题如前所述房价上涨是社会多方的共同利益所在与抑制炒房存在利益上的抵触因此执行力不足 同时抑制房价的方法似乎也有问题房价由供需关系决定房价上涨说明需求大于供给那就应该扩大供给同时抑制需求其他很多国家或地区的土地是私有的因此在扩大供给上有难度如香港就是这类情况特区政府靠填海来扩大土地供给效果甚微但我国的土地是公有制的如果真的想扩大供给城市的工业用地农村宅基地等都可以转化为城市住宅用地更何况目前制造业产能过剩很多工业用地效率低下为何不能转化为对住宅市场的土地供给呢 年的十八届三中全会上就提出土地改革的一系列思路如果宅基地改革越早农民的财产性收入增长就越快如今我估计即便宅基地可以转让新增需求也不会太大因为投资取决于预期总体而言如今开放宅基地则已卖不出好价钱了 从统计局提供的数据看 月份房地产开发企业土地购置面积 万平方米同比下降 反映出开发商对未来房地产市场的前景不是太看好了 在七月末的政治局会议上再次明确了坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实房地产长效管理机制不将房地产作为短期刺激经济的手段第一限制房地产信托融资第二限制房企外债融资第三严查资金违规进入房地产第四严控房地产开发贷第五严控 很多 对应房地产资产第六严格控制居民房贷 不过这六项政策中其中四项是抑制供给的只有最后一项是抑制需求的严控 似乎对供需两方面都有抑制作用抑制供给的结果导致供给减少供给商的成本提高最终使得房价上涨而要让房住不炒最有效的手段应该是让房价下降就像股票指数下跌交易量就会萎缩一样 因此我觉得要实现房住不炒目标缩小目标与现实之间的差距就应该扩大供给抑制需求而不是大力度抑制供给同时又小力度抑制需求 当然由于宏观调控往往是多目标的抑制房地产开发商投资房地产应该是为了让信贷资金或社会资金脱虚向实从房地产领域流向实体经济但是我们应该清楚资本永远是逐利的要让资金从房地产领域离开如果没有比房地产投资有更高的收益风险比谁愿意离开房地产领域呢 由于当前及今后的房地产政策取向是防止房价大起大落这至少意味着政策对于房地产行业已经采取了提前保护措施即大而不能倒既然如此银行及社会资本依然还是青睐房地产行业 相比之下制造业中的中小微企业民营企业尽管从来都是政策扶持的对象但收益风险比还是太低了对银行而言给盈利前景不明的民企贷款不仅存在不良资产形成风险还存在道德风险而同样给盈利前景较为明确的房地产民企贷款只要不形成不良资产则所谓的道德风险也就不存在了 进入存量经济时代可替代房地产的产业难寻 经常听到这么一句话当上帝给你关上了一扇门同时也会为你打开一扇窗要达到房住不炒意味着要关上房地产这扇门那么同时应该打开哪扇窗呢基建投资的增速已经很低了还能拉起来吗地方政府杠杆已经很高制造业产能过剩城镇化工业化都已经到了后期很难拉起来 我国基建投资增速变化 来源 中泰证券研究所 消费能起来吗除了小众的奢侈品消费高增长其他都是低增长很明显收入增速决定消费增速如 月份乘用车销量同比下降 但豪华车销量仍然保持小幅增长 所以现在的问题是房地产这扇门太沉重关上有近忧不关上有远虑发展新兴产业开发硬科技推广 等实施新旧动能转换目前看还只是一扇小窗这是因为中国经济的结构性问题已经使得其过早进入存量经济主导时代看看 月份的各项统计数据除了房地产行业一枝独秀之外其他大部分数据都缺乏惊喜 实际上我们当前所面临的问题主要是长期分配扭曲导致的结构性问题如在中央政府与地方政府之间存在前者低负债后者高负债在国企和民企之间存在融资便利产业进入壁垒等方面的不对称性在居民部门存在高收入组与其他组的人均收入差距扩大问题 我想这些问题大家都已经看到了关键是如何让扭曲的结构回归常态这将触动既得利益阶层因此说易行难例如上市公司数据显示上市银行的总利润要占到上市公司总利润的近一半能否向其他行业尤其是实体企业转移一部分利润呢 尽管高层早已向银行业喊话要求放宽对不良资产率的容忍度如今年 月银保监会印发关于 年进一步提升小微企业金融服务质效的通知其中提出在目前小微企业信贷风险总体可控的前提下将普惠型小微企业贷款不良率容忍度放宽至不高于各项贷款不良率 个百分点但如果对银行的考核要求没有根本变化间接融资绝对主导的体系不变要想把银行的部分利润转移给实体经济实在很难 做到房住不炒唯有结构改革 记得在 年前我写过一篇文章叫如何搅动中国经济这杯沉积的液体说明结构性问题在那个时候已经显现了而且政策上也试图去化解如当时国务院出台关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见简称金融国十条但从实际结果看一些结构问题已经固化很难撼动 不过今年以来由于减税降费带来的财政支出压力国企直接向财政上缴的利润出现大幅增加如 月份全国一般公共预算收入中非税收入增长 接 万亿元与今年预期减税总额相当这其中很大一部分是国企上缴利润尽管如此目前我国国企的分红率还是太低 年只有 左右国际上国企的平均分红率水平为 因此今后国企改革推进有望加速因为过去靠土地财政如果房住不炒则今后将更多地依靠国企财政这不仅会要求国企多上缴利润十八届三中全会要求到 年把国企的利润上缴率提高至 而且要减少亏损处置僵尸企业等 今年地方卖地收入减少 来源 中泰证券研究所 此外中央与地方的财政支出方面今后靠发行地方政府专项债的模式发展空间有限毕竟地方已经是高债务我们估算实际杠杆率达到 而中央政府的杠杆率只有 因此今后不仅应该由中央政府来提高杠杆率而且财政赤字率也应该突破 美国超过 唯有如此才能维持经济增长相对平稳 结构调整中最难撼动的是居民收入结构中高收入与低收入之间差距过大问题虽然房地产税遗产税和资本利得税是很有效的缩小财产性收入差距的税改方案但实际上却很难实施如房地产税已经试点很多年了依然很难推出 来源 中泰证券研究所 我们的研究表明房地产繁荣对消费的拉动作用还是比较明显的因为房价上涨能带来财富幻觉购房之后对家具家装家电的需求增加因此房价表现好的城市消费也表现好房价差的城市消费也较差 我国大小城市房价差异与消费差异 来源 中泰证券研究所 因此如果真要实现房住不炒那么消费要维持稳定必须要有相应举措即如何给中低收入阶层增加收入比较现实的做法应该是扩大社保基金规模毕竟可以通过国家的资源国有股权划拨等来弥补社保基金缺口以化解老百姓消费的后顾之忧 我们应该承认过去四十年虽然实现了经济高增长却弥补不了前三十年经济高波动导致的未富先老局面因此今后举债增长将是唯一的选择如同现在的发达经济体一样 处置危机流动性很重要 最后再讨论一下对于房住不炒的定义理解房住不炒应该是一个相对概念如果是绝对的房住不炒那将导致流动性枯竭必然引发危机不妨以股市为例新三板由于入市门槛高交易十分清淡近万家上市公司中目前大部分股票都缺乏流动性流动性的不足会导致估值水平大幅回落从而引发股权质押融资风险 如全球主流股市中上市公司按市值排序其中后 的股票交易额只占全市场股票交易额的 这也意味着有一半的股票是很难交易的我国 股市场过去是垃圾股交易活跃未来也将失去流动性而在期货市场中 的交易是投机的如果没有这些投机交易套期保值业务就没法开展了 因此对于房地产的未来值得担心的并不是房价继续上涨而是怕房价一旦大跌流动性极度萎缩缺乏接盘者这才是处置危机的最大困难 作者系中泰证券首席经济学家 本文来源第一财经
开间和进深是什么?不同房间适合多大?
许多人在买房的时候只注意房屋的价格面积和房间数量然后就可以按家庭成员对房间进行分配对户型的要求也只停留在是否有拐角等层面其实房产还有很多专业的术语关系着房屋的实际使用感受和房间利用率今天小编就来讲一讲开间和进深是什么不同房间适合多大感兴趣就一起看下去吧 开间和进深是什么不同房间适合多大 开间和进深是什么 开间 简单的说开间是指房屋两墙之间的宽度开间的长短距离一般都有大概的范围在 到 米之间砖混结构住宅开间一般不超过 米严格的说开间是一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离因为就是一自然间的宽度而言又被称为开间规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度增强住宅结构整体性稳定性和抗震性进深和开间的黄金比例是在 这个分配上 进深 房屋的进深是指从房屋的前墙到后墙之间的实际长度被称为进深也就是从开门到最里面的空间之间的距离进深太长的房屋看起来比较细长户型不够方正对采光和通风的影响也很大目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在 米左右不能任意扩大根据规定住宅的进深采用下列常用参数 米 米 米 米 米 米 米 米 米 米 米 不同房间适合多大 卧室 很多人认为卧室应该是越大越好但事实上在摆放了必备的家居之后剩下的空地没有了用处反而会显得空荡荡的浪费面积卧室过大给居住带来的安全感较少私密体验也相对较低主卧的开间在 米左右进深在 米左右即可房间的面积最多不要超过 平方米 客厅 通常客厅是和阳台还有饭厅连接起来的所以采光会比较好客厅往往是房内最大面积的一块区域所以在进深方面会比较大但是也不宜太长否则会显得宽度很小进深假如超过 米客厅中部的采光和通风效果大大下降为了避免这种现象进深保持在 米左右相对比较合理通常情况下高层进深在 米以下较合理多层或小高层进深在 米至 米之间比较舒适普通住宅的客厅舒适型开间为 米 厨房和卫生间 厨房和卫生间是相对来说功能性最强的两个区域在开间和进深方面也比较讲究如果开间太长在器具的摆放上也不方面自己日常生活也不适应所以厨房舒适型开间为 米进深为 米卫生间的家庭使用面积一般为 平方米开间为 米进深为 米 以上就是小编今天跟大家分享的关于开间和进深是什么不同房间适合多大的全部内容了相信大家看完以上知识后对于房间的开间和进深问题已经清楚了如果是准备买房的朋友建议买房前多看看房屋相信信息对房屋常见的术语和问题有个了解在买房的时候才能更加主动遇到问题也能积极的处理好希望以上知识能够帮助大家 来源房产知识库
开间和进深是什么?不同房间适合多大?
许多人在买房的时候只注意房屋的价格面积和房间数量然后就可以按家庭成员对房间进行分配对户型的要求也只停留在是否有拐角等层面其实房产还有很多专业的术语关系着房屋的实际使用感受和房间利用率今天小编就来讲一讲开间和进深是什么不同房间适合多大感兴趣就一起看下去吧 开间和进深是什么不同房间适合多大 开间和进深是什么 开间 简单的说开间是指房屋两墙之间的宽度开间的长短距离一般都有大概的范围在 到 米之间砖混结构住宅开间一般不超过 米严格的说开间是一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离因为就是一自然间的宽度而言又被称为开间规定较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度增强住宅结构整体性稳定性和抗震性进深和开间的黄金比例是在 这个分配上 进深 房屋的进深是指从房屋的前墙到后墙之间的实际长度被称为进深也就是从开门到最里面的空间之间的距离进深太长的房屋看起来比较细长户型不够方正对采光和通风的影响也很大目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在 米左右不能任意扩大根据规定住宅的进深采用下列常用参数 米 米 米 米 米 米 米 米 米 米 米 不同房间适合多大 卧室 很多人认为卧室应该是越大越好但事实上在摆放了必备的家居之后剩下的空地没有了用处反而会显得空荡荡的浪费面积卧室过大给居住带来的安全感较少私密体验也相对较低主卧的开间在 米左右进深在 米左右即可房间的面积最多不要超过 平方米 客厅 通常客厅是和阳台还有饭厅连接起来的所以采光会比较好客厅往往是房内最大面积的一块区域所以在进深方面会比较大但是也不宜太长否则会显得宽度很小进深假如超过 米客厅中部的采光和通风效果大大下降为了避免这种现象进深保持在 米左右相对比较合理通常情况下高层进深在 米以下较合理多层或小高层进深在 米至 米之间比较舒适普通住宅的客厅舒适型开间为 米 厨房和卫生间 厨房和卫生间是相对来说功能性最强的两个区域在开间和进深方面也比较讲究如果开间太长在器具的摆放上也不方面自己日常生活也不适应所以厨房舒适型开间为 米进深为 米卫生间的家庭使用面积一般为 平方米开间为 米进深为 米 以上就是小编今天跟大家分享的关于开间和进深是什么不同房间适合多大的全部内容了相信大家看完以上知识后对于房间的开间和进深问题已经清楚了如果是准备买房的朋友建议买房前多看看房屋相信信息对房屋常见的术语和问题有个了解在买房的时候才能更加主动遇到问题也能积极的处理好希望以上知识能够帮助大家 来源房产知识库
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